Управляющая компания или ТСЖ – что лучше для собственников жилья - Недвижимое имущество - юридический ликбез

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ, содержание многоквартирного дома сегодня полностью ложится на плечи собственников жилья. На первый взгляд, это вполне понятно, когда о состоянии собственного дома заботятся его владельцы. Другое дело, когда должного опыта в этом деле ни у кого из жильцов нет. Что делать в таком случае? Государство предлагает гражданам два пути решения – создание ТСЖ либо передача соответствующих полномочий управляющей компании. При этом выбор остается за жильцами.


В данной статье мы постараемся разобраться, какой из предложенных вариантов лучше. Для этого остановимся на каждом из них подробно.


Содержание имущества: возможности осуществления


За понятием «содержание имущества», как правило, скрывается целый ряд важных мероприятий, связанных с поддержанием многоквартирного дома и прилегающей территории в комфортном для проживания состоянии.


Сюда входят:



  • обеспечение стабильной работы системы отопления/водоснабжения/электричества;

  • контроль над показателями оптимальной температуры/влажности в квартирах;

  • организация уборки и поддержание чистоты в общих помещениях, сбор/вывоз мусора;

  • работы по благоустройству/озеленению, текущему/капитальному ремонту;

  • различные виды сезонных работ.


Организация и обеспечение выполнения данных работ и были, собственно, переданы собственникам жилья.


Согласно законодательству, жильцы имеют право:



  • самостоятельно решать все насущные вопросы относительно нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома;

  • доверить управление хозяйственной деятельностью управляющей компании.


Как выбрать?


При выборе следует исходить из предпочтений жильцов:



  • готовности решать задачи собственными силами;

  • самоустранения и доверительного перепоручения обязанности по организации обслуживания дома профильной организации; взаимовыгодного сотрудничества.


В любом случае, по факту придется оплачивать услуги тех, кто будет заниматься организацией всех видов деятельности. Единственный орган, который имеет право принимать решение относительно выбора формы управления многоквартирным домом, – это общее собрание собственников жилья/нежилых помещений.



Обязательное условие – составление протокола собрания, где будут отражены результаты голосования.



О правомерности принятия решения будут свидетельствовать единогласные выводы. Для этого достаточно половины голосов собственников жилья плюс один голос. К какому бы заключению не пришли жильцы, снятие забот об управлении домом с них будет в конечном итоге снято. Обеспечение стабильной деятельности полностью перейдет в руки тех людей, кому будет доверено выполнение данной задачи.


Собрание собственников жилья как высшего органа управления будет происходить только в случае смены управляющей компании или переизбрания председателя ТСЖ.


Последствия выбора: ищем разницу


Главное отличие между управляющей компанией и ТСЖ состоит в их организационно-правовой форме. Именно она предопределяет те преимущества и недостатки, которые характерны для каждой из форм управления.


Управляющая компания – это стабильно коммерческое предприятие. Зачастую, УК представляет собой сообщество – АО либо ООО, несколько реже – унитарную организацию. Главной целью подобных предприятий является получение дополнительных источников финансирования и, соответственно, получения прибыли. В нашем случае речь идет о получении платы за оказание предоставленных услуг.


Создание товарищества собственников жилья преследует несколько другие цели. Это всегда некоммерческая организация, основной деятельностью которой является обеспечение управления общим имуществом многоквартирного дома. Извлечение прибыли в данном случае не ставится за основополагающую цель.



При выборе управляющей компании жильцы должны понимать, что они будут полностью лишены возможности принимать участие в управлении.



Все права будут принадлежать представителям УК. ТСЖ, напротив, предполагает активное включение в работу собственников жилья. Относить такое положение дел к преимуществам или недостаткам выбора жители должны решить самостоятельно.


Плюсы и минусы каждой из форм управления


Товарищество собственников жилья


ТСЖ работает сама на себя – это очевидно. В ее состав входят заинтересованные в собственном уюте и комфорте жильцы. Взаимный интерес, как правило, подогревают общие цели, что способствует получению лучшего результата по сравнению с тем, когда к делу привлекаются сторонние специалисты, которые, по сути, не имеют к дому никакого отношения.


Кроме того, представителям ТСЖ доступна возможность выбора. Разумеется, они не выполняют работы самостоятельно, объединяя одновременно обязанности дворника, уборщика лестничных пролетов либо мастера по ремонту трубопровода. К выполнению данных видов работ привлекаются профильные организации частного характера. Здесь уже можно выбирать подходящие варианты из тех компаний, которые хорошо зарекомендовали себя на рынке подобных услуг. В любом случае, жители всегда могут сменить компанию, если их не будет устраивать, как будет организована работа их сотрудников.
К недостаткам данной формы управления можно отнести затруднения, которые возникают на пути осуществления насущных задач. Это вызвано, прежде всего, несовершенством законодательной базы.



В действительности, взаимодействие ТСЖ с органами муниципалитета четко не прописано ни в одном нормативном акте.



Отсутствуют и практические наработки. Подобная тенденция находит свое отражение в многочисленных судебных процессах, которые могут затягиваться на долгие годы.


Управляющая компания



Что касается преимущества УК, здесь можно выделить главный из них – это подкрепленный временем опыт в эксплуатации и содержании многоквартирных домов.



Ведь значительная часть УК – это те же ЖЭУ, только преобразованные. Подкрепленные материальной-технической базой и наличием необходимых специалистов, УК в данном вопросе, несомненно, выигрывают. Как уже говорилось выше, существенным недостатком в данном случае выступает полное освобождение жителей не только от участия в решении общих вопросов по содержанию дома, но и от контроля над деятельностью УК.


Рассмотрим на примере


Главные критерии – расходная часть, прозрачность деятельности и борьба с неплательщиками. Если брать в расчет первый показатель, создание ТСЖ на общем фоне будет менее затратным мероприятием.


Посудите сами:




  • заключение договоров с поставщиками услуг происходит без привлечения посредников, то есть, напрямую. Следовательно, полностью исключаются значительные дополнительные расходы;

  • отсутствует необходимость предусмотрения в собственном штате бухгалтеров, мастеров различного профиля, а также прочих должностей.


Здесь на конечный результат может повлиять только один фактор – правильный выбор жильцов относительно состава ТСЖ и его председателя. Речь идет, прежде всего, о компетентности и порядочности данных людей, которые в своей деятельности будут руководствоваться не собственной корыстью, а интересами жителей дома.



Управляющая компания, как правило, не учитывает эти интересы, а весь выбор субподрядчиков основывается лишь на личных связях ее руководства.



С неплательщиками дело обстоит иначе. Здесь обе организации действуют примерно аналогичным образом – приостанавливают оказание услуг. Разница лишь в том, как это происходит: полностью, когда обесточивается весь дом (ТСЖ), либо частично, т. е. адресно (УК).


В плане прозрачности деятельности ТСЖ сомнений не возникает. Деятельность УК закрыта от посторонних глаз. Обычному обывателю недоступна информация относительно доходов/расходов организации. Непонятно, и чем руководствуется компания при выборе определенной субподрядной организации. Очевидно одно: УК не заинтересовано в снижении стоимости предоставляемых услуг населению, а значит, не стремится привлекать к делу собственников жилья.