Как составляется акт приема-передачи при продаже квартиры, на какие пункты обратить особое внимание, чтобы не быть обманутым

Покупатели и продавцы квартир на вторичном рынке часто забывают составить акт приема-передачи недвижимости (АПП), ограничиваясь лишь договором купли-продажи. Покупая жилье в новостройке, АПП, как правило не пренебрегают – с помощью этого документа застройщика довольно легко привлечь к ответу за выявленные недоделки. Однако акт приема-передачи объекта недвижимости не менее важен на вторичном рынке – пренебрежение, казалось бы, формальностями, может стоить больших денег.


Что гласит Гражданский кодекс РФ


Гражданский кодекс России гласит, что послепродажная передача объекта недвижимого имущества от одной стороны к другой должна осуществляться согласно передаточному акту или, проще говоря, по акту приема-передачи. Подписание данного акта является фактическим моментом перехода прав на квартиру от продавца к покупателю.



Пренебрежение составлением АПП может привести к серьезным финансовым потерям, причем, как продавца, так и покупателя.



Приведем примеры. Довольно часто от момента заключения сделки до фактического выезда продавца из квартиры проходит несколько недель, а то и месяцев. Такой долгий срок может быть вызван и объективными причинами – продавец сам может ждать, пока освободится жилплощадь, которую он купил за деньги, вырученные от продажи квартиры.


А теперь представьте себе, что именно в этот момент квартиру затопили нерадивые соседи или, не дай бог, случился пожар. На каком основании покупатель сможет предъявить претензии продавцу, в том числе и в судебном порядке? Без АПП суд может затянуться очень надолго – в лучшем случае. В худшем – покупателю придется примириться и въезжать в пострадавшую квартиру, а затем за свои деньги делать ремонт.


Точно так же может пострадать и продавец. Недобросовестный покупатель через несколько месяцев после заселения попортит дорогую отделку или мебель, а затем предъявит продавцу претензии, что тот передал квартиру не в том состоянии, как это было предусмотрено договором купли-продажи.


Есть еще одна опасность, о которой задумываются немногие. Согласно ГК, все обязанности, в том числе и гражданская ответственность, переходят от продавца к покупателю только после составления и подписания АПП. Следовательно, до этого момента чисто юридически за все отвечает продавец. Следовательно, в теории возможна ситуация, когда через несколько лет в квартире случится пожар, который затронет и соседние жилища. Все претензии жильцы будут направлять старому владельцу. Суд в большинстве случаев встанет на сторону продавца. Но тут, как в том анекдоте, когда ложки нашлись, а осадок остался.



Законодательство считает отказ от подписания АПП отказом от выполнения взятых на себя обязательств по договору купли-продажи.



Ответственность за это бывает разной: штраф, вскрытие жилища, ключи от которого так и не были вручены покупателю (по «забывчивости»). Но это, конечно, очень радикальные меры. Своего контрагента Вы не знаете. Чтобы обезопасить себя от неприятностей, можно включить в договор момент: некоторая часть денег выплачивается продавцу только после подписания акта приема-передачи.


Составление АПП позволит избежать всех ненужных сюрпризов как одной, так и другой стороне. Цель составления акта – зафиксировать состояние квартиры, подтвердив, что это согласуется с условиями, прописанными в договоре. Еще одна задача, которую позволяет решить акт – определить, когда именно, с какого числа покупатель должен начинать платить за «коммуналку».


Как составить акт приема-передачи недвижимости


Акты приема-передачи недвижимости составляются в простой письменной форме в количестве копий по числу сторон сделки. Желательно, но не обязательно зарегистрировать акт у нотариуса. Пункты в акт можно включать любые.


Но среди них есть и обязательные:



  • паспортные данные продавца и покупателя;

  • адрес жилища;

  • кадастровый либо условный номер;

  • место и время составления документа.


Вплоть до мельчайших потребностей в АПП должно быть описано состояние всего того, что достанется покупателю – мебель, сантехника, качество отделочных материалов и т. д. Мебель довольно часто становится предметом споров и разногласий между продавцом и покупателем. Естественно, речь не идет о дешевых предметах интерьера, а о дизайнерской мебели, продающейся вместе с жильем верхнего ценового сегмента. Цена этой роскоши может составлять от 10 до 15% от стоимости всей квартиры.



Подписав АПП, продавец и покупатель зафиксируют свое мнение о том, соответствует ли техническое состояние квартиры всем условиям, прописанным в договоре.



Если стороны сами не могут разрешить свои противоречия, им в этом поможет суд. А составленный акт поможет судьям понять, какая из 2-х сторон права, а какая – нет. Если недочеты будут выявлены, а продавец соглашается выполнить работы по их устранению, тогда в акте нужно написать такую строчку: «считать действительным после устранения претензий». Конечно же, должны быть и сроки.


В акте можно прописать порядок и форму выплаты. Данный пункт необходим, если в договоре купли-продажи указано, что последняя выплата будет осуществлена после подписания акта.


Если при подписании акта присутствуют свидетели, в самом документе нужно указать их паспортные данные. Если это будет необходимо, показания свидетелей обязательно учтет суд.